🏠 房产计算器

提前还款模拟 + 逐年买房盈亏分析（融合版）

📊 提前还款计算

💰 买房盈亏分析

⚙️ 提前还款参数

贷款 A

金额（万）

期限（年）

利率（%）

贷款 B

金额（万）

期限（年）

利率（%）

收入与支出

年到手收入（万）

月生活消费（万）

策略

月供切换阈值（万）

总月供>阈值→降月供；≤阈值→缩期限

🔵 先还A

🔴 先还B

📌 说明

年可用结余 = 年收入 − 月供×12 − 消费×12
总月供 > 阈值→降低月供；≤ 阈值→缩短期限

💰 买房盈亏分析参数

房产

总价（万）

首付比例（%）

购房税费（万）

贷款

年限（年）

利率（%）

收支与提前还款

年到手收入（万）

月生活消费（万）

月供切换阈值（万）

总月供>阈值→降月供；≤→缩期

租金与持有

月租金/省租（元）

自住=同类房子租金

年租金涨幅（%）

月物业费（元）

机会成本

首付替代投资年化（%）

首付不买房去投资的预期回报

卖出税费比例（%）

满五唯一可免

分析年限（年）

📈 盈亏平衡房价 vs 持有年限

📈 不同房价涨幅 × 不同持有年限 → 你的净利润

📌 计算说明（完整机会成本模型）

核心对比：买房 vs 不买房（同样的钱全部投资），哪个更划算？
买房路径：付首付→每月月供→每年提前还款→收租金→第N年卖房到手
不买房路径：首付+税费+每月月供+提前还款+物业费全部投资（扣除租房租金），按设定年化复利增长
投资账户 = 去年余额×(1+年化) + 今年(月供+提前还+物业-租金)
盈亏平衡：房价卖多少 = 不买房投资账户值多少（两条路一样）
还清贷款后，月供=0，但投资账户仍在靠复利增长（减去租金），所以盈亏线不会持续下降
提前还款策略与"提前还款计算"页面一致：总月供>阈值→降月供，否则→缩期限